Função social da propriedade rural: os quatro requisitos do art. 186

A função social da propriedade rural é cumprida quando o imóvel atende, simultaneamente, aos quatro requisitos do art. 186 da Constituição Federal: aproveitamento racional e adequado, uso adequado dos recursos naturais e preservação do meio ambiente, observância da legislação trabalhista e exploração que favoreça o bem-estar de proprietários e trabalhadores. Falhar em um deles já descumpre a função social — ainda que a terra produza bem.

Essa palavra, simultaneamente, está no texto constitucional e é o ponto que quase todo resumo omite. Ela transforma quatro exigências independentes em um teste único, em que o resultado é reprovado se qualquer item falhar.

O que diz o art. 186 da Constituição

Os quatro requisitos como checklist

O inciso III tem uma consequência que vai além da desapropriação comum. Encontrado trabalho em condição análoga à de escravo, incide o art. 243 da Constituição: a propriedade é expropriada sem qualquer indenização e destinada à reforma agrária. Não é desapropriação — é expropriação-sanção, e o proprietário não recebe títulos.

Produtivo e cumpridor da função social não são a mesma coisa

Aqui está a distinção que a maioria dos textos trata como sinônimo, e que decide casos. A Constituição usa os dois conceitos em artigos diferentes, com efeitos diferentes.

O art. 185, II, declara insuscetível de desapropriação para reforma agrária “a propriedade produtiva”. O art. 186 define o que é cumprir a função social. Um imóvel pode ser produtivo — bater os índices de GUT e GEE — e ainda assim descumprir a função social, por degradar o ambiente ou por manter trabalhadores em situação irregular.

A leitura que se firmou é sistemática: o art. 185 protege o imóvel produtivo da desapropriação-sanção por improdutividade, mas essa proteção não cobre o descumprimento dos incisos II, III e IV do art. 186. O parágrafo único do próprio art. 185 remete à lei os “critérios e graus de exigência” da função social, o que indica que a produtividade sozinha não esgota o exame.

O que o art. 185 protege

• Inciso I — a pequena e a média propriedade, desde que o dono não possua outro imóvel rural. A ressalva é essencial: quem tem duas pequenas propriedades perde a proteção.
• Inciso II — a propriedade produtiva, medida pelos índices legais.

A classificação por tamanho vem do art. 4º da Lei 8.629/1993: até 4 módulos fiscais é pequena; acima de 4 e até 15 módulos fiscais é média. O módulo fiscal varia por município e é fixado por ato do Incra — o mesmo número de hectares pode ser pequena propriedade em um município e média em outro.

Como se mede a produtividade: GUT e GEE

A Lei 8.629/1993, no art. 6º, define imóvel produtivo como aquele que atinge, ao mesmo tempo, os dois graus. Falhar em um derruba a classificação.

O que entra e o que sai da conta

A área aproveitável não é a área total. Do total se excluem, pelo art. 10 da Lei 8.629/1993, as áreas ocupadas por benfeitorias, as de efetiva preservação permanente, as de reserva legal, as comprovadamente imprestáveis e as sob efetiva exploração mineral.

Isso produz um efeito contraintuitivo e frequentemente ignorado: averbar reserva legal reduz a área aproveitável e, portanto, tende a aumentar o GUT — porque o denominador diminui. Regularizar o passivo ambiental melhora, e não piora, a posição do imóvel no exame de produtividade.

O imóvel é passível de desapropriação? Árvore de decisão

Percorra na ordem. A primeira resposta que interrompe o caminho já responde.

1. É pequena ou média propriedade (até 15 módulos fiscais) e o dono não tem outro imóvel rural? Se sim, é insuscetível pelo art. 185, I. Fim.
2. É produtivo — GUT ≥ 80% e GEE = 100%? Se sim, é insuscetível de desapropriação por improdutividade pelo art. 185, II. Mas siga para o item 4.
3. Se não é produtivo: descumpre o inciso I do art. 186 e é passível de desapropriação por interesse social para reforma agrária.
4. Há trabalho análogo ao de escravo? Se sim, incide o art. 243: expropriação sem indenização, e a produtividade não protege.
5. Há degradação ambiental ou irregularidade trabalhista relevante? Descumpre os incisos II ou III do art. 186 — a proteção do art. 185, II, não alcança esse fundamento.

O rito da desapropriação por interesse social

O procedimento é o da Lei Complementar 76/1993, e tem duas fases bem separadas.

Fase administrativa

O Incra notifica previamente o proprietário e realiza vistoria para apurar GUT e GEE. Concluído que o imóvel não cumpre a função social, o Presidente da República edita decreto declaratório de interesse social. A partir do decreto o Incra tem dois anos para propor a ação — passado o prazo, o decreto caduca e o procedimento recomeça do zero.

Fase judicial

A ação corre na Justiça Federal. O rito é sumário e a imissão na posse é possível de forma liminar, mediante depósito da oferta. A indenização segue a regra do art. 184 da Constituição:

• Terra nua — paga em títulos da dívida agrária, resgatáveis em até 20 anos a partir do segundo ano de emissão.
• Benfeitorias úteis e necessárias — pagas em dinheiro.

A separação é o que torna a desapropriação agrária diferente da desapropriação comum, em que tudo é pago previamente em dinheiro. É também o principal foco de litígio: a discussão sobre o que é benfeitoria indenizável em espécie costuma valer mais que a discussão sobre o valor da terra.

Erros comuns de quem administra imóvel rural

• Achar que produzir basta. Produtividade cobre o inciso I. Os incisos II a IV continuam exigíveis, e é por eles que entram os casos mais graves.
• Somar imóveis sem perceber. A proteção da pequena e média propriedade cai se o proprietário tiver outro imóvel rural — o art. 185, I, é expresso.
• Deixar a reserva legal irregular por medo de perder área. Reserva averbada sai da área aproveitável e tende a melhorar o GUT.
• Ignorar a notificação prévia da vistoria. A ausência do proprietário não impede a apuração, e a vistoria feita sem contraditório é justamente o que se discute depois — mas discutir depois custa mais.
• Tratar contrato de trabalho informal como detalhe. É o inciso III, e no limite leva ao art. 243, onde não há indenização alguma.